Система ремонтов, технический осмотр
СИСТЕМА РЕМОНТОВ. СТРАТЕГИЯ ПЛАНИРОВАНИЯ
Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств.
Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Система технического осмотра жилых зданий
Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Один раз в год, в ходе весеннего осмотра, следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке содержания зданий, эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.
Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
— общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
— частичные — осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в прил. 16.
Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены.
Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
— составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
— уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
— проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
— выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Техническое обслуживание жилых домов
Перечень работ по техническому обслуживанию элементов жилого дома, подлежащих выполнению организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в прил. 18.
Организация и планирование текущего ремонта
Организация и проведение текущего ремонта жилых зданий должны осуществляться в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилищного фонда, Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий, другими нормативными актами Госстроя России и Методическими рекомендациями. В части организации и оплаты труда необходимо руководствоваться Гражданским Кодексом Российской Федерации, Кодексом Законов о труде Российской Федерации, Методическими рекомендациями Государственного научно-технического центра нормирования и информационных систем в ЖКХ Госстроя России.
Основанием для определения потребности в текущем ремонте жилищного фонда, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров жилых зданий.
Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в прил. 17.
Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
В ходе проведения текущего ремонта должны быть устранены дефекты и неисправности всех элементов здания с целью приведения их эксплуатационных показателей в соответствие с проектом. В зависимости от минимальной продолжительности эффективной эксплуатации жилых зданий возможны варианты организационно-технических решений.
Элементы жилого здания и внешнего благоустройства, минимальная продолжительность эксплуатации которых с момента ввода в эксплуатацию после нового строительства, последнего текущего или капитального ремонта равна или превышает продолжительность, установленную ВСН 58—88(р) [6], должны быть отремонтированы с восстановлением их эксплуатационных показателей или заменены. Удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня:
— кровельные покрытия — 50%;
— покрытия полов — 20%;
— остальные конструкции и инженерное оборудование — 15% от их общего объема в жилом здании.
Элементы здания и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены полностью.
С целью упорядочения контроля за ходом работ текущего ремонта и приемки собственником или уполномоченным им органом может быть разработана применительно к местным условиям система управления качеством работ, предусматривающая четкую регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика и подрядных (субподрядных) организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания. Показатели таковой системы должны фиксироваться в договоре подряда. Рекомендуемый порядок оценки качества ремонтных работ изложен в ВСН 42-85р [2].
Приемка работ
После завершения текущего ремонта жилого дома производится приемка работ комиссией в составе: представителей собственника жилищного фонда либо уполномоченного им органа (управляющей организации) либо организации, обслуживающей жилищный фонд, подрядной организации и Государственной (областной) жилищной инспекции, назначенных приказами руководителей соответствующих организаций. В случае необходимости к приемке могут быть привлечены независимые специалисты или эксперты.
Приемка работ производится визуально. В случае необходимости — с применением методов инструментально-приемочного контроля. Документальное оформление приемки выполненных работ рекомендуется производить по актам приемки дома с приложением расшифровки объемов и видов работ по приведенным в приложениях б, 7 и 8 Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда [16].
Важнейшим и действенным механизмом контроля работ по ремонту жилищного фонда является система органов Государственной жилищной инспекции. Органы Государственной жилищной инспекции осуществляют контроль объемов и качества ремонта жилищного фонда в составе комплекса вопросов по обеспечению нормативного уровня жилищно-коммунальных услуг.
Государственной жилищной инспекции дано право проводить инспекционные обследования, давать предписания собственникам жилья или уполномоченным ими органам об устранении выявляемых нарушений, применять штрафные санкции.
Органами Государственной жилищной инспекции одновременно с инспектированием и обследованием рассматриваются обращения граждан по фактам неудовлетворительного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования; включение в описи работ или сметы устранение неисправностей, снижающих качество жилищно-коммунальных услуг; контролируется их устранение в процессе производства текущего ремонта.